В настоящее время государственными органами был принят ряд нормативно-правовых актов, накладывающих запрет на осуществление деятельности организаций практически во всех сферах экономики, в результате чего арендаторы столкнулись с проблемой простаивания своих помещений, и во избежание расходов направляют арендодателям письма с просьбой временно приостановить внесение арендных платежей или снизить их размер на определенный период. Арендодатели, в свою очередь, должны реагировать на массовые просьбы арендаторов, терпящих убытки, и вырабатывать определенную линию поведения с контрагентами в соответствии с действующим законодательством и условиями договора, чтобы, во-первых, понести минимальные расходы, и, во-вторых, сохранить правоотношения с арендаторами.

Ниже будут рассмотрены основные доводы, которые чаще всего используются арендаторами на основе действующего законодательства, чтобы убедить своих контрагентов пойти им навстречу.

1. Арендаторы часто обосновывают свои требования наступлением форс-мажорных обстоятельств. Возможно ли применить правила о форс-мажоре, чтобы приостановить внесение арендных платежей?

Не исполнять обязательства со ссылкой на форс-мажор нельзя. Обстоятельства непреодолимой силы освобождают не от обязанности выполнять условия договора, а лишь от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение.  Например, не придется возмещать убытки или платить неустойку за просрочку.

Форс-мажор — это основание временно без риска не выполнять обязательства или приостановить их исполнение, пока не прекратится обстоятельство непреодолимой силы. Если суд признает коронавирус форс-мажором, он освободит вас от необходимости возместить убытки и заплатить штрафы или пени. Но исполнять обязательства все равно придется, когда обстоятельства непреодолимой силы отпадут — отменят введенные из-за пандемии ограничения.

Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности. Режим повышенной готовности, который власти отдельных регионов ввели на своей территории из-за пандемии, уже признали форс-мажором в Москве, Московской, Ивановской областях и ряде других субъектов. В некоторых местах форс-мажором признали не режим готовности, а именно пандемию коронавируса, например, в Архангельской области.

Для применения правил о форс-мажоре арендатору актов органов государственной власти недостаточно. Чтобы подтвердить наличие форс-мажорных обстоятельств арендатору нужно доказать: а) прямую причинно-следственную связь между развитием пандемией коронавируса и принятыми в связи с этим определенными правовыми ограничениями и б) невозможность исполнения своего обязательства, то есть внесения арендных платежей

Отсутствие денег из-за падения выручки арендатора по закону не признается форс-мажором. Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам, банки не прекращают осуществлять операции.

Кроме того, в соответствии с п.3 ст. 401 ГК РФ отсутствие денежных средств у должников не относится к обстоятельствам непреодолимой силы. Следовательно, будет затруднительно арендатору избавить себя от обязанности уплаты арендных платежей или снизить их размер на основании ст. 401 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Поэтому необходимо ознакомиться с содержанием договора. Договор аренды может предусматривать право на односторонний отказ, если форс-мажор длится более нескольких месяцев.

Если все-таки основания для применения форс-мажора есть, арендатор в определенные договором сроки должен сообщить арендодателю о наступлении форс-мажора.

Если арендатор сделал это с опозданием, то будет утрачено право на освобождение от ответственности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления.

          2. Обязан ли арендодатель предоставлять отсрочку внесения арендных платежей, о которой его просит контрагент?

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее – Постановление) были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Данный документ распространяет свое действие на арендаторов, которые осуществляют свою деятельность по направлениям, пострадавшим в наибольшей степени от распространения коронавирусной инфекции. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Таким образом, меры, предлагаемые Правительством, касаются также собственников коммерческой недвижимости.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории определенного региона страны.

Какие меры поддержки для арендаторов предлагает Правительство?

  1) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

2)штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

3) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

4) На время действия особого режима в регионе льгота положена на всю сумму аренды, а после снятия ограничений и до 1 октября - на половину арендной платы.

Необходимо отметить, что данные меры носят рекомендательный характер для коммерческих собственников. То есть каждый арендодатель вправе сам выбирать: следовать рекомендациям Правительства или продолжать правоотношения с контрагентом на прежних условиях.

          Что предлагает Правительство арендодателям, которые пойдут навстречу наиболее пострадавшим арендаторам?

          Взамен арендодателям, которые пойдут на уступку пострадавшим арендаторам в соответствии с положениями Постановления, Правительство обещает определенные налоговые послабления на период отсрочки, которые в дальнейшем должны быть установлены нормативно-правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Следовательно, точный перечень налоговых льгот для арендодателей в настоящее время пока не определен. Не исключено, что перечень преимуществ в каждом регионе может отличаться.

          Таким образом, каждый арендодатель имеет право сам для себя решить, какой политике отношений с арендатором следует придерживаться. Государство пытается лишь с помощью различных стимулирующих мер «попросить» арендодателей пойти навстречу своим контрагентам, а последнее слово в этом вопросе останется уже за самими арендодателями. Однако при принятии решений нельзя забывать, что нынешние условия требуют от каждой из договаривающихся сторон умения услышать своего контрагента и сделать обдуманный и взвешенный следующий шаг в своих правоотношениях.

          Надеемся, что данная статья помогла Вам выработать правильную линию поведения со своим контрагентом в арендных правоотношениях. В случае, если у вас остались юридические вопросы, то сотрудники ЗАО «РКЦ» готовы на них ответить.