В соответствии с Указом Президента «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» были установлены с 4 по 30 апреля 2020 г. включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы. В связи с принятием данной чрезвычайной меры многие индивидуальные предприниматели и организации временно вынуждены приостановить свою деятельность, в результате чего большинство из них понесет существенные убытки. Кроме того, на бизнесе, помимо обязательств по выплате работникам заработной платы, остаются также лежать обязательства по внесению арендных платежей, даже несмотря на то, что многие организации приостановят свою деятельность на данный период.
В связи с этим в настоящее время выступают на передний план арендные правоотношения.
Мы постарались дать ответы на наиболее часто возникающие вопросы, с которыми может столкнуться каждый арендатор в ближайшее время. На основе анализа действующего законодательства, в том числе с учетом совсем недавно принятых нормативно-правовых актов в данной сфере,
1. Вправе ли арендатор не вносить арендные платежи арендодателю, если последний решил закрыть помещения сам — без прямого предписания властей?
В этом случае арендатор вправе не платить за аренду, поскольку он не может использовать помещения по вине арендодателя. К тому же он вправе требовать с арендодателя компенсации убытков, иных санкций по договору и его расторжения.
Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Более подробно эта позиция раскрывается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 302-ЭС14-735 от 29.01.2015, на основе которого и сделано приведенное обобщение.
Наиболее правильным вариантом поведения будет незамедлительное обращение после закрытия с уведомлением. В нем нужно обозначить, что приостанавливаете оплату аренды до момента, когда доступ в помещения арендодатель восстановит.
2. Вправе ли арендатор не вносить арендные платежи арендодателю, если последний решил прекратить доступ к помещению по прямому предписанию властей.
Если помещения нельзя использовать из-за прямого запрета государственного органа, арендатор вправе не оплачивать аренду, а арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения. То есть он не платит неустойку, не возмещает убытки, однако иные последствия могут быть прописаны в договоре.
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества в ваше владение и пользование. Это положение закреплено в статье 328 ГК РФ.
Если у арендатора нет возможности использовать арендованное имущество по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора, то это освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от вас обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
3. Если срок аренды истекает в период действия запрета властей, то вправе ли арендатор прекратить договор невозможностью исполнения?
Если срок аренды истекает в период действия запрета властей, можно прекратить договор невозможностью исполнения. Например, это применимо в случае краткосрочной аренды помещений под даты мероприятий.
В настоящий момент эти последствия со ссылками на статьи 416 и 417 ГК РФ арендатор вправе применить, если арендует площади:
· ночных клубов, дискотек и иных аналогичных объектов, кинотеатров и кинозалов, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений. Такие объекты должны быть закрыты регионами;
· в государственных музеях, выставках, библиотеках, театрах, филармониях, цирках, иных организаций исполнительских искусств, кинотеатрах;
· бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта с массовым посещением людей, которые расположены в регионах РФ.
4. В каких случаях арендатор вправе рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей?
Арендатор вправе не платить за аренду в 2020 году, если он относится к малому или среднему бизнесу и арендует помещения у государства или органов местного самоуправления. Он вправе требовать отсрочку. Чтобы ее получить, необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды. Нужно прописать, что перечисление арендной платы за 2020 год будет осуществляться равными частями в 2021-м. Государство не вправе вам отказать. Данное положение закреплено в Распоряжении Правительства от 19.03.2020 № 670-р. Однако Правительство на этом не остановилось и попробовало облегчить положение наиболее пострадавших арендаторов следующими мерами, которые изложены ниже.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Меры, которые содержатся в Постановлении Правительства, заключаются в следующем:
1) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
2)штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
3) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
4) На время действия особого режима в регионе льгота положена на всю сумму аренды, а после снятия ограничений и до 1 октября - на половину арендной платы.
Однако, необходимо отметить, что для коммерческих собственников данные меры носят лишь рекомендательный характер, и на них, следовательно, не лежит обязанности по предоставлению арендаторам «арендных каникул».
Как все-таки возможно уменьшить свои расходы, если арендодатель предоставляет доступ в помещение, Вы можете узнать ниже.
5. С помощью какого правового механизма арендатор может снизить размер арендных платежей и минимизировать свои расходы, если помещение находится в доступе арендатора?
Чтобы убедить арендодателя не начислять вам неустойку за просрочку оплаты в период пандемии, предоставить вам отсрочку или снизить размер платы, ссылайтесь на механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Чтобы его применить, должны быть соблюдены одновременно следующие четыре условия.
1. Когда заключали договор, ни арендатор, ни контрагент не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть договор заключили до введения ограничений в связи с пандемией коронавируса.
2. Вы не могли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения после их возникновения.
3. Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты не заблокирована, как при форс-мажоре, но существенно затруднена.
4. Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор. В случае с арендой, самим законом риск изменения условий пользования имуществом возлагается на арендодателя.
Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, необходимо направить арендодателю соответствующее предложение. Если он откажет или не последует ответа, в суд с иском об изменении или расторжении договора. До момента изменения или расторжения договора арендатор должен исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность за просрочку оплаты.
Следовательно, при расторжении суд распределит между сторонами расходы, которые они понесли в связи с исполнением договора за период до его расторжения. То есть суд может снизить размер как арендных платежей, так и штрафных санкций за просрочку в оплате за аренду.
Надеемся, что Вам удалось почерпнуть несколько полезных советов, чтоб минимизировать свои расходы в отношениях с арендодателем. В случае, если у Вас остались вопросы, касающиеся арендных правоотношений или в иной сфере договорного права, то юристы ЗАО «РКЦ» готовы оказать Вам юридическую помощь.
